コンサル契約

先日銀行に紹介されたコンサルの方と昨日会いました。初めの待ち合わせ場所で同じ病院のDrが誰かと話してたので、急遽場所を変更しすることに。

某ホテルの喫茶から別のホテルの喫茶へ。そこでコンサル契約し、先日少し話の出た承継物件の詳細を教えてもらいました。

駅から1kmほど離れたマンション1階のテナントで、広さは45坪。家賃45万なので大体坪1万円ということです。現院長は元々外科の先生で、60代前半。数年前から徐々に患者を減らしているとのことで、今はピークの3分の2くらい。従業員は奥さんと、もう一人パートの事務員と思われる人が一人。

機械類は古いので総入れ替えが必要で恐らく内装も変えないといけないと思います。

先方の条件は営業権として○千万であり、まあ妥当かと思います。リニューアルの費用を入れると4-5千万くらいになるでしょうか。新規開業で7千万から1億出すことを考えると患者もついてて5千万なら非常によいのではないかという気がするのですが。

懸念は離れた患者や新たな患者が来てくれるかということ。PRが必要でしょう。

後は先方が希望される時期が今のところこちらの都合と合わないということも。これが一番の問題だと思います。

コンサル

22日、銀行の紹介でコンサル業者と面談。ここは有料コンサルで、開業月に200万円払うとのことです。コンサル会社から二人と別の税理士法人から一人来られてました。これまで開業支援をしたクリニックの一覧を見せてもらったところ、知ってる人がチラホラいました。そのうちの一人に後で聞いてみたところ、開業はきちんとさせてくれるけど...とのことで、薦めるとも薦めないとも言われませんでした。業者曰く、半年から一年で損益分岐点を超えるように計画を立てるとのことでしたが、その先生は3年経ってようやく損益分岐点に近づいてきたということです。内装や機器業者からのマージンは取っていないという事で、下手な無料コンサルよりもトータルでは安くすむのかもしれません。

ただ、物件の紹介についてはその都度診療圏調査が必要になるため、コンサルフィーが固定されていると多くの物件を紹介しようというインセンティブは働かないように感じました。

税理士法人については顧問料月5万円、決算20万円でした。

入居

書き忘れていましたが、先日入居したと思ったらすぐに退去した部屋に11月1日付けで新たな入居者が入りました。駐車場も借りてくれたのでよかったです。ただ、初期費用を抑えたいということで礼金もタダにしてほしいとのことで、どうするか悩んだけど、広告費を0.5ヶ月分まけてくれることになったので了承しました。これでようやく満室です。

物件見学とその後のトラブル

先日の駅近物件を見学。内装は数年前にリフォームしたばかりなのでさすがに綺麗だった。動線が悪いのとエレベーターがないのはマイナス。あと、透視はいらないな。

前院長はよくしゃべる方で、いろいろなことを教えていただけた。

診療圏調査はイマイチだけど場所もいいし前向きに交渉したいと思った。今回はA社と見学に行ったが、ここはコンサルフィーや物件紹介料で合計500万円ほどかかるので、もう同じ物件を紹介してくれたK組合に依頼することとした。

その旨を両者に伝えたところ、A社から怒りのメールが返ってきた。そりゃあ500万円、売主から同じだけもらうと合計1000万円の案件だから必死にもなるのはわかるけど。

曰く、

見学に行った後は他の業者に代えることはできない。←そんなことは聞いてない。

自分のところが紹介するまでその物件について知らなかった←他の業者も取り扱ってるし検索したら出てくる

契約上、道義上問題あり←契約してない。道義上問題あるというなら、他の人を見学に連れて行ったのは問題ないのか？

前院長に迷惑かけてもいけないので、K組合の方に相談することにした。夜にメールしたにもかかわらず、その日のうちに返信があり、次の日に会って話しましょうとのこと。こういう問題に強い人を連れてきてくれるらしい。

楽しみだ。

診療圏調査

先日紹介された駅近の承継物件を別のルートからも紹介された。ご丁寧に診療圏調査の結果もつけてくれていたけど、14人/日という少なさ。駅近で500メートル圏が9千人、1km圏が4万人と人口は多いけれど、競合も多いからというのがその理由。かなり乗り気になっていたけど、この結果でブレーキかけられた感じ。

この時別の承継物件も紹介されたけど、こちらは100人/日を超える受診者数の予測。下町の住宅街で競合がほとんどないそう。人口も駅近の物件とほとんど変わらない。物件自体は小さいし候補にはならないが、この辺りの場所で開業というのもいいかもしれないな。

承継の話

あるコンサル会社から承継物件を紹介された。

現在の勤務地と同じ市内の駅から徒歩2分の戸建てクリニック。築後35年くらい経っているけれど、4年前にリフォームして綺麗になっているとのこと。その際に内視鏡などの機器類も新しくしているらしい。長男が跡を継ぐ予定で実際副院長として診療していたようだが、勤務医の方が向いているということで勤務医に戻ったらしい。で、承継希望とのこと。

立て坪が60坪くらい。2階建てなので30坪づつ。1階に受付、診察室2つ、処置室。2階にレントゲン室、内視鏡室が2つとスタッフルーム。トイレは各階に1箇所ずつ。

譲渡費用として◯千万円、家賃として毎月◯十万円が条件。コンサル会社に500万くらい払わないといけない模様。

メリット

• 患者を連れて行ける
• 以前かかっていた患者が来てくれるかもしれない
• 上記により立ち上がりが早いと思われる
• 開業時のコストが少なくて済む
• スタッフも以前の人が来てくれる可能性あり

デメリット

• 動線が悪い
• エレベーターがない
• 透視装置は必要ない
• 賃貸契約となるがやはり長男が継ぎたいとなった時に契約を継続してもらえるのか
• 開業希望時期が一致しない

とりあえず一度見学させてもらうこととなった。実際みたら考えが変わるかもしれないな。

ローン借り換え

不動産ローンの借り換えがようやく決着しそう。金利も1%に下がるのでキャッシュフローが月に9万円程改善する。借り換えに際しての手数料で返済総額が増えるけど、まあいいか。

住宅ローンも借り換える予定だったけど、金利が0.5%から0.6%に上がってしまったのでメリットがなくキャンセルになった。今のローンに借り換えるのが早すぎたな。