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物件確定

先日見学に行った物件、現在入っているクリニックが退去した後に入れることがほぼ決定。条件もこちらの要望を聞いてくれた。

工事開始から家賃発生で9月まで半額でよいと。10月からは満額。家賃は現在45万円を共益費・消費税込みで38万円、敷金200万円、礼金100万円。坪7000円に消費税だから妥当な金額かと思う。

契約は2月末の予定。

打ち合わせ

開業

コンサルさんと某ホテルの喫茶店で打ち合わせ。

主な目的は、先日見学に行ったクリニックの診療圏調査の結果を聞くことでした。

 

診療圏人口 500m 約1万人、1km 約4万人。

消化器内科での受診者数36人。

周囲500m圏内で下部内視鏡を行っている医院はなし。1kmでは1件あり。

 

どうなんでしょう?コンサルさんとしては絶妙な場所にあり、オススメとのこと。

今の病院の患者をある程度引き連れて行ければ勝算ありと思いますが。

 

その後居抜きで開業した場合の収支予測を見せてもらいました。

改装に1000万円、医療機器に2000-3000万円かけるとして損益分岐ラインは28人/日。1日8時間として1時間あたり4人程度。

見積もりのなかで

などとなっていたので、このあたりはまだ安くできるかと思います。また今開業されている先生から電動ベッドなどを譲ってもらえればかなり大きいでしょう。向こうは廃棄料を節約できるし、こちらは安く譲ってもらえるし、win-winってやつです。

あとは退去後、物件を押さえておけるかというのは交渉次第。家賃が45万(これも少し値切れる?)なので、半額くらいで押さえておけないものですかね。甘いか。

見学

開業

先日紹介された承継物件の見学に行きました。

マンション1Fのテナントで45坪。診察室、処置室とリハビリ室があり、このリハビリ室がかなりの面積を占めています。内視鏡はO社の240が透視室に置いてありました。トイレが受付にあるため、ちょっと恥ずかしいと思われます。

3月末には閉じる方針とのことですので、直接の承継はタイミング的に無理ですが、場所は競合も少なくいいと思うので、この場所での開業の可能性はあるかと思います。その場合スケルトンにして退去してもらうか、一部内装を残してもらうかは相談しないといけません。また、退去後から新規開業までその物件を押さえておけるかは大家さんと交渉しないといけないでしょう。

今度周囲のクリニックの患者数などがわかるとのことで、それを元に考えようと思います。

コンサル契約

開業

先日銀行に紹介されたコンサルの方と昨日会いました。初めの待ち合わせ場所で同じ病院のDrが誰かと話してたので、急遽場所を変更しすることに。

某ホテルの喫茶から別のホテルの喫茶へ。そこでコンサル契約し、先日少し話の出た承継物件の詳細を教えてもらいました。

駅から1kmほど離れたマンション1階のテナントで、広さは45坪。家賃45万なので大体坪1万円ということです。現院長は元々外科の先生で、60代前半。数年前から徐々に患者を減らしているとのことで、今はピークの3分の2くらい。従業員は奥さんと、もう一人パートの事務員と思われる人が一人。

機械類は古いので総入れ替えが必要で恐らく内装も変えないといけないと思います。

先方の条件は営業権として○千万であり、まあ妥当かと思います。リニューアルの費用を入れると4-5千万くらいになるでしょうか。新規開業で7千万から1億出すことを考えると患者もついてて5千万なら非常によいのではないかという気がするのですが。

懸念は離れた患者や新たな患者が来てくれるかということ。PRが必要でしょう。

後は先方が希望される時期が今のところこちらの都合と合わないということも。これが一番の問題だと思います。

コンサル

開業

22日、銀行の紹介でコンサル業者と面談。ここは有料コンサルで、開業月に200万円払うとのことです。コンサル会社から二人と別の税理士法人から一人来られてました。これまで開業支援をしたクリニックの一覧を見せてもらったところ、知ってる人がチラホラいました。そのうちの一人に後で聞いてみたところ、開業はきちんとさせてくれるけど...とのことで、薦めるとも薦めないとも言われませんでした。業者曰く、半年から一年で損益分岐点を超えるように計画を立てるとのことでしたが、その先生は3年経ってようやく損益分岐点に近づいてきたということです。内装や機器業者からのマージンは取っていないという事で、下手な無料コンサルよりもトータルでは安くすむのかもしれません。

ただ、物件の紹介についてはその都度診療圏調査が必要になるため、コンサルフィーが固定されていると多くの物件を紹介しようというインセンティブは働かないように感じました。

税理士法人については顧問料月5万円、決算20万円でした。

入居

不動産

書き忘れていましたが、先日入居したと思ったらすぐに退去した部屋に11月1日付けで新たな入居者が入りました。駐車場も借りてくれたのでよかったです。ただ、初期費用を抑えたいということで礼金もタダにしてほしいとのことで、どうするか悩んだけど、広告費を0.5ヶ月分まけてくれることになったので了承しました。これでようやく満室です。

物件見学とその後のトラブル

開業

先日の駅近物件を見学。内装は数年前にリフォームしたばかりなのでさすがに綺麗だった。動線が悪いのとエレベーターがないのはマイナス。あと、透視はいらないな。

 

前院長はよくしゃべる方で、いろいろなことを教えていただけた。

診療圏調査はイマイチだけど場所もいいし前向きに交渉したいと思った。今回はA社と見学に行ったが、ここはコンサルフィーや物件紹介料で合計500万円ほどかかるので、もう同じ物件を紹介してくれたK組合に依頼することとした。

 

その旨を両者に伝えたところ、A社から怒りのメールが返ってきた。そりゃあ500万円、売主から同じだけもらうと合計1000万円の案件だから必死にもなるのはわかるけど。

曰く、

見学に行った後は他の業者に代えることはできない。←そんなことは聞いてない。

自分のところが紹介するまでその物件について知らなかった←他の業者も取り扱ってるし検索したら出てくる

契約上、道義上問題あり←契約してない。道義上問題あるというなら、他の人を見学に連れて行ったのは問題ないのか?

 

前院長に迷惑かけてもいけないので、K組合の方に相談することにした。夜にメールしたにもかかわらず、その日のうちに返信があり、次の日に会って話しましょうとのこと。こういう問題に強い人を連れてきてくれるらしい。

楽しみだ。